|
Mặc dù Luật Nhà ở và một số nghị định của Chính phủ (Nghị định 02/2006/NĐ-CP về quy chế khu đô thị mới, Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) có nội dung về quản lý nhà chung cư, nhưng những tranh chấp tương đối phức tạp về quyền sở hữu chung – riêng, việc duy tu, bảo dưỡng, quản lý tòa nhà sau bán hàng, công tác quản lý an ninh, trật tự… tại những khu nhà ở này thời gian qua đang đòi hỏi hành lang pháp lý cụ thể trong giải quyết tranh chấp.
Theo thống kê của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), trên địa bàn cả nước, hiện có 1.500 – 1.600 dự án khu đô thị mới, chung cư cao tầng. Riêng trên địa bàn TP.Hà Nội (cũ) từ năm 1996 đến nay, đã triển khai 36 khu đô thị mới với diện tích 1.471 ha và 128 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê với diện tích hơn 100 ha. Sau khi sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội, trên địa bàn Hà Nội mở trộng có khoảng hơn 750 đồ án quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng, với quy mô diện tích hơn 61.760 ha. Tại TP. HCM cũng có hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị mới. Trong đó, có những dự án khu đô thị mới rất lớn, như Khu đô thị Nam Sài Gòn, với diện tích lên đến 2.220 ha.
Bình luận về tiến trình đô thị hóa nhanh chóng thời gian gần đây, TS. Trần Kim chung, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu chính sách đầu tư (CIEM) cho rằng, những thành phố đã và sẽ tiếp tục mở rộng, do việc tăng dân cư và sức chứa bên trong bị phá vỡ. Các vùng đô thị đang trong quá trình hình thành ở nhiều hành lang phát triển phụ trợ và các khu vực vệ tinh bổ sung. Các đô thị cửa ngõ đang dần trở thành điểm thu hút lý tưởng để hình thành các khu liên kết vùng biên. Tuy nhiên, trong khi tình hình phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị mới là hết sức nhanh, thì những văn bản pháp luật điều chỉnh các mối quan hện giữa những thành phần quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vấn đề này dường như vẫn chưa theo kịp thực tế.
Theo PGS.TS. Lê Xuân Bá, Phó viện trưởng CIEM, có những khu đô thị mới đã hoàn thành cách đây hàng chục năm, đã bán hết cho người dân từ lâu, nhưng vẫn không hoàn công để bàn giao cho chính quyền địa phương. Câu hỏi đặt ra cho những dự án này là, có cho phép xe cộ bên ngoài đi vào hay không, người dân khu vực xung quanh có cho phép sinh hoạt vui chơi hay không…(?)! Thực tế đáng lo ngại là , tại một số dự án nhà ở, khu đô thị mới, chủ đầu tư ngăn cấm, không cho phép người ở ngoài đi qua dự án, có nguy cơ hình thành những “tiểu vương quốc” bên trong những ốc đảo đô thị, với những quy định riêng, luật lệ riêng.
Được Chính Phủ và Bộ Kế hoạch và Đầu tư giao nhiệm vụ điều tra, tổng hợp và thong kê các dự án nhà ở, khu đô thị mới, nhưng bản thân ông Bá và các cộng sự cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận chủ đầu tư các dự án.
Một số đại biểu tham gia góp ý cho báo cáo của CIEM cho rằng, việc tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với các dự án nhà ở, khu đô thị mới trách nhiệm trước hết thuộc về chính quyền địa phương cấp quận, huyện. Thực tế là, các đồ án quy hoạch nhà ở, khu đô thị mới và điều lệ quản lý xây dựng các dự án này trước khi khởi công đã được bàn giao cho chính quyền địa phương. Trên cơ sở các đồ án quy hoạch chi tiết và điều lệ quản lý xây dựng, chính quyền địa phương cần tăng cường hơn nữa công tác hậu kiểm đối với các dự án này. Ngay sau khi dự án hoàn thành, địa phương cần đốc thúc các chủ đầu tư hoàn công, bàn giao quyền quản lý dân cư cho chính quyền sở tại, tránh sự chia cắt trong hạ tầng kỹ thuật đô thị và hình thành nên những “tiểu vương quốc” với những “luật lệ riêng” trong lòng các khu đô thị này. Về lâu dài, cần hình thành hành lang pháp lý đầy đủ, tạo cơ chế cạnh tranh trong giai đoạn lập và phát triển dự án khu đô thị mới, tòa nhà chung cư. Có cơ chế bắt buộc các chủ đầu tư phải công bố thông tin một cách công khai để người dân có thể dễ dàng tiếp cận các dự án này. Khi đó, mới có thể tránh được những tiêu cực trong quá trình quản lý dự án.
Góp ý với các bản báo cáo của CIEM, ông Lê Cao Tuấn, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây Dựng) cho rằng, cùng với các kiến nghị đã được đề cập trong báo cáo, Nhà nước có thể thành lập quỹ điều tiết thị trường bất động sản. Quỹ này có thể hoạt động bằng tiền, hoặc đất đai, hoặc hàng hóa bất dộng sản để điều tiết thị trường theo quy luật cung cầu, tránh sự độc quyền của các chủ đầu tư. Nhà nước sử dụng quỹ này để cung cung cấp đất đai và một số bất động sản thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh mà thị trường không muốn, hoặc không đủ sức tham gia, như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cho người thu nhập thấp và cung ứng bất động sản để chủ động điều tiết thị trường.
(Theo báo Đầu Tư) |
